Les points essentiels
Les chiffres ci-dessous sont calculés à partir des demandes de valeurs foncières (DVF), la base des ventes réellement enregistrées chez le notaire. Ils portent sur les trois dernières années complètes, du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2025.
- Une maison vendue à Narbonne l'a été à un prix médian de 228 000 €, sur 1 097 ventes retenues. Un appartement : 100 000 €, sur 2 032 ventes.
- À Carcassonne, la médiane est de 148 200 € pour une maison et de 67 500 € pour un appartement. À Lézignan-Corbières, 150 000 € et 77 350 €.
- Dans les villages des Hauts Cantons, les médianes sont nettement plus basses et reposent sur peu de ventes : 127 000 € à Saint-Chinian (89 ventes), 114 000 € à Quarante (86 ventes), 59 894 € à Saint-Pons-de-Thomières (74 ventes).
- Maisons et appartements sont comptés séparément. Les mélanger produirait un chiffre qui ne correspond à aucun bien réel.
- Aucune statistique n'est publiée en dessous de 30 ventes. Trois séries sur douze restent donc vides : le marché de l'appartement dans les trois villages.
- Une médiane décrit un ensemble de ventes, pas un logement. L'écart entre deux biens de même surface dans la même commune peut être considérable, et DVF ne contient ni l'état, ni l'exposition, ni les extérieurs, ni la performance énergétique.
Prix médians enregistrés entre 2023 et 2025
Chaque ligne correspond à des ventes réellement signées, regroupées par mutation, filtrées et recalculées. La colonne « ventes retenues » indique sur combien de transactions repose la médiane : c'est elle qui donne son poids au chiffre.
| Commune | Type | Ventes retenues | Prix médian | Moitié centrale des ventes | Surface médiane | Prix au m² bâti |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Narbonne | Maison | 1097 | 228 000 € | 172 500 € à 300 000 € | 89 m² | 2699 € · terrain 257 m² |
| Narbonne | Appartement | 2032 | 100 000 € | 73 000 € à 140 700 € | 47 m² | 2222 € · terrain — |
| Carcassonne | Maison | 1169 | 148 200 € | 115 000 € à 196 600 € | 91 m² | 1638 € · terrain 303 m² |
| Carcassonne | Appartement | 1125 | 67 500 € | 53 000 € à 90 000 € | 55 m² | 1253 € · terrain — |
| Lézignan-Corbières | Maison | 354 | 150 000 € | 108 606 € à 200 000 € | 89 m² | 1761 € · terrain 257 m² |
| Lézignan-Corbières | Appartement | 106 | 77 350 € | 63 070 € à 92 150 € | 58 m² | 1390 € · terrain — |
| Quarante | Maison | 86 | 114 000 € | 68 800 € à 214 800 € | 90 m² | 1508 € · terrain 122 m² |
| Quarante | Appartement | 0 | Volume de transactions insuffisant pour publier une statistique robuste. | |||
| Saint-Chinian | Maison | 89 | 127 000 € | 70 000 € à 190 000 € | 80 m² | 1606 € · terrain 105 m² |
| Saint-Chinian | Appartement | 2 | Volume de transactions insuffisant pour publier une statistique robuste. | |||
| Saint-Pons-de-Thomières | Maison | 74 | 59 894 € | 38 250 € à 92 841 € | 69 m² | 793 € · terrain 66 m² |
| Saint-Pons-de-Thomières | Appartement | 14 | Volume de transactions insuffisant pour publier une statistique robuste. | |||
Source : demandes de valeurs foncières (DVF), direction générale des finances publiques, millésime publié le 18 mai 2026, extrait le 15 août 2026. Période : 1er janvier 2023 au 31 décembre 2025. Codes INSEE vérifiés auprès de l'API Découpage administratif de l'État.
La colonne « moitié centrale des ventes » donne l'intervalle dans lequel se situent 50 % des transactions, un quart restant en dessous et un quart au-dessus. À Quarante, cet intervalle va de 68 800 € à 214 800 € pour une maison : c'est cette dispersion, et non la médiane seule, qui décrit réellement le marché d'un village.
Pourquoi le prix au m² d'une maison doit être lu avec prudence
DVF enregistre la surface bâtie, jamais la valeur du terrain séparément. Le prix au mètre carré d'une maison rapporte donc le prix total — terrain compris — à la seule surface habitable. Deux maisons identiques, l'une sur 100 m² de terrain et l'autre sur 2 000 m², afficheront un prix au m² très différent sans que le bâti y soit pour quoi que ce soit. C'est pourquoi la surface de terrain médiane figure dans le tableau. Pour un appartement, l'indicateur ne pose pas ce problème.
Année par année, là où le volume le permet
Seules Narbonne, Carcassonne et Lézignan-Corbières atteignent, chaque année, un nombre de ventes suffisant. Pour les trois villages, le découpage annuel descend sous le seuil de publication : seule la médiane sur trois ans est publiée.
| Commune et type | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|
| Narbonne — maison | 230 000 € 347 ventes | 224 700 € 359 ventes | 230 900 € 391 ventes |
| Narbonne — appartement | 100 500 € 710 ventes | 95 000 € 597 ventes | 103 820 € 725 ventes |
| Carcassonne — maison | 152 000 € 441 ventes | 140 870 € 364 ventes | 149 150 € 364 ventes |
| Carcassonne — appartement | 66 000 € 387 ventes | 68 900 € 352 ventes | 68 250 € 386 ventes |
| Lézignan-Corbières — maison | 165 625 € 106 ventes | 140 000 € 121 ventes | 147 400 € 127 ventes |
| Lézignan-Corbières — appartement | 71 500 € 43 ventes | 26 ventes — non publié | 86 000 € 37 ventes |
Ces écarts d'une année à l'autre ne constituent pas une tendance. Trois points ne dessinent pas une courbe, et une médiane bouge aussi lorsque change la composition de ce qui s'est vendu : davantage de petites surfaces une année, davantage de maisons rénovées l'année suivante. Aucune conclusion sur l'évolution des prix n'est tirée ici.
Comment ces chiffres ont été calculés
Une ligne DVF n'est pas une vente. Une même transaction produit autant de lignes que de lots et de parcelles concernés, et le prix y est répété à l'identique sur chacune. Additionner les lignes reviendrait à compter plusieurs fois le même prix — c'est l'erreur la plus fréquente dans les chiffres que l'on trouve en ligne. Les lignes ont donc été regroupées par identifiant de mutation.
Sur 20 273 lignes lues et 8 712 mutations examinées, 6 148 ont été retenues. Voici ce qui a été écarté, et pourquoi :
| Écarté | Nombre | Raison |
|---|---|---|
| Mutations autres que « Vente » | 1 234 lignes | Ventes en l'état futur d'achèvement, adjudications, échanges, expropriations, terrains à bâtir : ils ne décrivent pas le même marché. |
| Mutations sans logement | 1 223 | Terrains nus, dépendances seules : aucun prix de logement à en tirer. |
| Mutations comprenant un local commercial ou industriel | 667 | Le prix mêle des biens de nature différente sous une seule valeur. |
| Mutations portant sur plusieurs logements | 541 | Le prix unitaire n'y est pas calculable. |
| Ventes de moins de 1 000 € | 117 | Cessions à titre symbolique, pas des prix de marché. |
| Valeur foncière absente ou nulle | 16 | Donnée manquante à la source. |
| Surface bâtie nulle ou absente | 0 | Aucun cas après les filtres précédents. |
L'indicateur publié est la médiane et non la moyenne : quelques ventes exceptionnelles déplacent une moyenne, pas une médiane. Le prix au mètre carré est la médiane des rapports prix/surface calculés vente par vente, et non le rapport de deux médianes.
Le script d'extraction et le fichier de résultats sont publiés : extraire_dvf.py et resultats-2023-2025.json. Ce dernier contient l'empreinte SHA-256 de chacun des 18 fichiers sources utilisés. N'importe qui peut retélécharger les données officielles et refaire le calcul.
Une limite subsiste, et elle est signalée plutôt que masquée : une vente portant sur des parcelles situées dans plusieurs communes n'apparaît que partiellement dans le fichier d'une commune. Ces cas sont rares et ne sont pas détectables à partir d'un fichier communal isolé.
Les sources officielles, consultables directement
| Source | Ce qu'elle contient | Ce qu'elle ne contient pas |
|---|---|---|
| DVF — demandes de valeurs foncières direction générale des finances publiques, via data.gouv.fr |
Les mutations immobilières réellement enregistrées : date, commune, section cadastrale, type de bien, surface, prix inscrit à l'acte. | Ni l'état du bien, ni son exposition, ni sa vue, ni ses extérieurs, ni la raison de la vente. |
| Explorateur DVF d'Etalab | La même base, consultable sur une carte, parcelle par parcelle, sans compétence technique. | Aucun traitement statistique : à vous d'écarter les cas particuliers. |
| INSEE | Population, logements, résidences secondaires, composition du parc immobilier par commune. | Aucun prix de transaction. |
Ces trois sources sont publiques et gratuites. Elles sont citées ici parce qu'elles sont vérifiables : vous pouvez y contrôler vous-même n'importe quelle affirmation de cette page.
Comment lire ces données sans se tromper
- Prix enregistré et prix affiché ne sont pas la même chose. DVF donne le prix inscrit à l'acte. Les portails d'annonces affichent des prix demandés, souvent supérieurs à ce qui se signe.
- Préférez la médiane à la moyenne. La moyenne est déformée par quelques transactions atypiques ; la médiane décrit mieux le marché courant.
- Séparez maisons et appartements. Les mélanger produit un chiffre qui ne correspond à aucun bien réel.
- Regardez le nombre de ventes. Sur un village, quelques transactions annuelles ne permettent aucune statistique. C'est le cas de la plupart des communes du Minervois.
- Vérifiez la période. Une année en cours est toujours incomplète : la comparer à une année pleine fait apparaître une baisse qui n'existe pas.
- Tenez compte du délai de publication. DVF paraît avec plusieurs mois de décalage : les données les plus récentes ne sont pas encore visibles.
Ce qu'une médiane ne dit jamais. Deux maisons de surface identique, dans la même rue, peuvent se vendre à des prix très différents selon l'état, l'exposition, le calme, la vue, les extérieurs, le stationnement et la performance énergétique. Aucune de ces caractéristiques ne figure dans DVF. Une médiane situe un secteur ; elle ne remplace jamais l'examen d'un bien précis.
Les communes couvertes, et celles qui ne le sont pas
Six communes sont traitées, parce qu'elles atteignent un volume de ventes qui autorise un calcul : Narbonne, Carcassonne, Lézignan-Corbières, Quarante, Saint-Chinian et Saint-Pons-de-Thomières.
- Narbonne concentre à elle seule 3 129 des 6 148 ventes retenues, dont deux tiers d'appartements : c'est la seule commune du périmètre où le marché de l'appartement est dominant.
- Carcassonne et Lézignan-Corbières présentent un équilibre différent, avec une médiane maison inférieure d'un tiers à celle de Narbonne.
- Quarante, Saint-Chinian et Saint-Pons-de-Thomières sont des marchés de village : entre 74 et 89 ventes de maisons en trois ans, soit une trentaine par an au maximum. Leur médiane n'est publiée que sur la période complète.
Les autres communes du Minervois et des Hauts Cantons ne figurent pas dans ce tableau, et c'est volontaire : leur volume annuel se compte en quelques unités. Une médiane calculée sur trois ventes n'est pas une statistique, c'est un accident. Pour ces communes, l'explorateur DVF d'Etalab permet de consulter les transactions une par une, ce qui reste la lecture la plus honnête.
Pour un bien précis, la démarche est différente
Un baromètre donne un ordre de grandeur de secteur. Pour un logement identifié, seule une estimation réalisée sur place, appuyée sur des ventes réellement comparables, permet de fixer un prix défendable face à un acquéreur et à sa banque. Cette estimation est gratuite et sans engagement, et elle ne constitue ni une garantie de prix de vente ni une garantie de délai.
Faire estimer un bien à Narbonne ou dans le Minervois
Guillaume Roque, conseiller immobilier indépendant iad, se déplace sur le bien et présente sa méthode et ses comparables.
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